深圳市工业用地综合效益水平评价 · 产业导入效益第二套算法—

Source

国内算法来源

广州南沙新兴产业园

2019

文件

《广州南沙新区（自贸片区）支持新兴产业园发展的用地管理意见土地供后评价实施细则》
穗南产业局规字〔2019〕1号

说明

文件实施期至 2022 年 12 月 31 日，本页面仅引用其公开算法作为历史方法参考。

结构

园区建设 20%、园区发展 40%、园区产出 40%。

原算法

单项指标得分 = 指标实际值 ÷ 指标理想值 × 指标权重
单项最高得分 = 指标权重 × 1.50
联合评分 = 相关部门评分 × 50% + 第三方评分 × 50%

无锡工业用地项目综合评审

2020

文件

《关于优化市区工业用地出让机制助推产业高质量发展的通知（试行）》政策解读
锡政办发〔2020〕26号

评审内容

产业政策、投资规模、产出效益、环境影响、安全生产、科技创新、资源集约利用。

结果应用

80 分以上可按规定一次性出让；70—80 分分段出让或先租后让；低于 70 分不予供地。

启示

产业项目应设置前置条件和最低分数线，并将评分结果与供地和监管方式衔接。

深圳市现行工业用地供应管理

2026

文件

《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》
深府规〔2026〕4号

要求

企业提交经营和用地需求材料；产业部门和规划资源部门联合论证；开展企业尽职调查；形成项目论证意见或遴选方案；在监管协议中明确产业准入、投资强度、产出效率和履约要求。

启示

产业导入评价应服务项目论证、重点产业项目遴选和产业发展监管协议。

罗湖区重点产业项目遴选

Selection

文件

《罗湖区重点产业项目遴选办法（试行）》。

做法

产业主管部门初审；根据产业类型设置申请条件；必要时开展实地考察；开展专家评审或第三方评估；形成遴选方案和监管协议。

启示

专业判断应有现场核验、专家评审和第三方证据支撑。

Framework

深圳化四层框架与前置门槛

这套算法先决定项目能不能进，再决定进来后能拿多少分。先筛掉方向不对、空间不必要、项目不真实的项目，后面的评分才有意义。

第一层

前置准入

判断是否符合产业方向、是否确需产业空间、项目是否真实可行。

第二层

客观达成

适用于可以直接计算实际值和目标值的指标。

第三层

定性核验

适用于产业链价值、协同作用和主体能力等专业判断。

第四层

专项映射

不同行业使用不同专业证据解释关键环节、功能和产业化能力。

前置准入门槛 三道门槛全部通过，才进入后续评分

门槛一：市级产业方向符合性

项目不得属于限制、淘汰方向，并应符合深圳产业发展导向。

门槛二：产业空间配置必要性

应证明现有空间不能满足发展，申请规模与生产、研发或中试需求匹配，不属于仅需普通办公空间的项目。

门槛三：项目真实性和基本可行性

应核验企业和项目资料真实、核心业务明确，具备资金、团队、订单或产业化基础，并具备落地实施条件。

门槛公式

Gate

前置准入结果 = 市级产业方向通过 × 空间配置必要性通过 × 项目真实性通过

不通过处理

Stop

如果前置准入结果 = 0: 产业导入效益得分 = 不予准入

前置门槛只判断是否进入评分，不重复计分。

Scoring

三类计分方法

第二套算法不是所有指标都套同一个公式，而是按信息类型分三路：能量化的按目标达成，偏专业判断的按联合核验，明确目录归属的按正式分档。

客观目标达成类

Objective

单项得分 = 实际值 ÷ 目标值 × 指标权重
单项得分 = 取最小值( 单项得分, 指标权重 × 1.50 )

适用于功能面积占比、目标完成度和量化比例指标。

定性联合核验类

Review

联合核验分 = 主管部门评分 × 0.50 + 第三方评分 × 0.50
单项得分 = 联合核验分 ÷ 100 × 指标权重

适用于产业链关键性、净新增能力、产业主体能级、产业链补短板度。

正式目录匹配类

Catalog

单项得分 = 目录分值 ÷ 100 × 指标权重

适用于区级主导产业匹配和园区或重点片区定位匹配。

Indicators

七项指标详细算法

七项指标继续保持固定权重，但每项分值的形成方式改成了“客观达成、联合核验、目录分档”三种之一，更贴近项目准入和监管场景。

01关键环节

25%

产业链关键环节与战略价值

先内部拆成关键性、深圳稀缺度和战略价值三部分，再由主管部门和第三方联合核验，最后折算成 25 分。

内部评审分 = 产业链关键性得分 × 0.40 + 深圳本地稀缺度得分 × 0.30 + 战略价值得分 × 0.30
联合核验分 = 主管部门评分 × 0.50 + 第三方评分 × 0.50
最终得分 = 联合核验分 ÷ 100 × 25

情形	建议分值
核心技术、核心设备、核心材料或核心零部件	100
深圳产业链关键缺失环节	90
关键支撑环节或公共技术平台	80
一般制造、系统集成或重要配套	60
普通组装、销售或仓储	20
与重点产业链关联较弱	0

证据包括市级产业链图谱、关键环节清单、核心产品说明、供应链关系、同类有效供应主体数量、自主可控和供应链安全证明。

02功能真实性

20%

导入产业功能层级与真实性

这一项先算各类功能面积占比对应的功能层级分，再叠加真实性联合核验分，最后按 20 分折算。

功能层级分 = Σ( 某类功能实际面积 ÷ 项目实际使用总面积 × 功能价值系数 )
真实性联合核验分 = 主管部门真实性评分 × 0.50 + 第三方真实性评分 × 0.50
综合原始分 = 功能层级分 × 0.70 + 真实性联合核验分 × 0.30
最终得分 = 综合原始分 ÷ 100 × 20

功能类型	系数
核心生产制造	100
中试、试制和放大生产	95
核心研发	90
检测认证与验证	85
工业软件与系统集成	80
功能型总部	70
一般生产制造	60
一般办公	35
销售与展示	25
普通仓储	20

实际情况	建议分值
核心功能完整并持续运行	100
核心功能基本形成	80
仅形成部分核心功能	60
以一般办公、销售或展示为主	30
仅有注册地址或名义导入	0

03净增量

15%

产业净增量与深圳协同贡献

先看净新增能力和深圳协同贡献，再走主管部门和第三方联合核验，最后折算成 15 分。

内部评审分 = 深圳净新增产业能力得分 × 0.60 + 深圳产业链协同贡献得分 × 0.40
联合核验分 = 主管部门评分 × 0.50 + 第三方评分 × 0.50
最终得分 = 联合核验分 ÷ 100 × 15

情形	建议分值
从市外导入深圳缺失的核心能力	100
新增关键产线、平台或公共服务能力	90
扩产升级并形成明确净增量	75
市内搬迁并形成少量新增能力	50
仅迁移注册地址或办公场所	20
未形成实际新增能力	0

04主体能力

10%

产业主体能级与产业化能力

重点看市场地位、订单能力和持续交付能力。内部先按 35%、35%、30% 拆分，再走联合核验。

内部评审分 = 市场地位得分 × 0.35 + 客户与订单得分 × 0.35 + 产业化与持续交付能力得分 × 0.30
联合核验分 = 主管部门评分 × 0.50 + 第三方评分 × 0.50
最终得分 = 联合核验分 ÷ 100 × 10

证据包括细分市场占有率、行业排名、头部客户供应链、已签订单、客户认证、批量采购协议、生产组织和批量交付能力。

05区级匹配

15%

区级主导产业匹配度

这一项不用联合核验，直接走正式目录分档，再折算成 15 分。

目录分档 = 区级主导产业或重点细分方向 100
主导产业关键配套环节 80
区级培育产业 60
一般鼓励产业 40
与区级产业定位关联较弱 20
限制导入或不符合产业定位 0
最终得分 = 目录分值 ÷ 100 × 15

06补短板

10%

区级产业链补短板度

先看缺失环节补位、本区稀缺度和本地链条关联，再由主管部门和第三方联合核验。

内部评审分 = 缺失环节补充程度得分 × 0.50 + 本区稀缺程度得分 × 0.30 + 本地产业链关联得分 × 0.20
联合核验分 = 主管部门评分 × 0.50 + 第三方评分 × 0.50
最终得分 = 联合核验分 ÷ 100 × 10

07园区定位

5%

园区或区域产业功能定位匹配度

与区级主导产业匹配度类似，按正式目录分档给分，再折算成 5 分。

目录分档 = 园区主导产业核心环节 100
重要配套产业或功能 80
符合区级方向但与园区定位匹配较弱 50
与园区定位关联较弱 20
与园区定位无关或存在冲突 0
最终得分 = 目录分值 ÷ 100 × 5

无明确园区定位时，区级主导产业匹配度和区级产业链补短板度各加 2.5 分权重。

Total

总分与等级

七项指标加总后继续封顶 100 分。没有明确园区定位时，第七项退出计算，权重改分配给第五、六项。

正常情况

A

产业导入效益总分 = min( 100, 指标一得分 + 指标二得分 + 指标三得分 + 指标四得分 + 指标五得分 + 指标六得分 + 指标七得分 )

无园区定位时

B

产业导入效益总分 = min( 100, 指标一得分 + 指标二得分 + 指标三得分 + 指标四得分 + 指标五调整后得分 + 指标六调整后得分 )

得分	等级	含义
85分及以上	A	优先导入或重点支持
70—85分	B	可以导入，需明确监管条件
60—70分	C	谨慎导入或补充论证
60分以下	D	原则上不建议导入

前置门槛未通过时，不进入后续等级评价。

Specialty

产业专项证据映射

产业专项不单独形成新得分，而是给七项指标里的专业判断提供证据映射，尤其是关键环节、真实功能、新增能力和产业化能力这几块。

生物医药

Bio

关键性

创新药研发、CRO、CDMO、生产制造等环节关键性。

功能

研发、中试和生产功能是否真实导入。

能力

是否新增中试放大和商业化生产能力，是否形成合作开发、CDMO 订单和商业化交付。

集成电路

IC

关键性

设计、制造、封测、设备、材料、EDA 和 IP 等环节关键性。

功能

设计、制造和封测功能是否真实落地。

能力

是否新增先进制造、先进封装和公共服务能力，是否取得客户认证、量产订单和稳定供货。

高端装备

Equip

关键性

核心零部件、样机、中试和整机制造等环节。

能力

是否新增试制、验证和批量交付能力。

证据

是否具有客户验证和装备订单。

临床、流片、专利和技术突破等内容由科技创新准则层评价，不在产业导入效益中重复计分。

Compare

与现有算法对比

现有算法适合年度统一展示，这一套更适合项目准入、遴选和供后监管。区别不是“更先进”，而是“更贴近使用场景”。

现有算法

Current

特点

七项指标直接按固定权重加总；结构清晰；适合年度综合评价；便于统一展示。

第二套算法

Alt

前置门槛 + 实际值 / 目标值 + 主管部门与第三方联合核验 + 正式目录分档

特点

与项目准入、遴选和供后监管衔接更紧；专业证据链更完整；能同时处理客观指标和定性产业价值；实施成本较高。

Summary

总结

先判断

先判断能否进入

通过产业方向、空间必要性和项目真实性设置前置门槛，先决定项目有没有进入评分的资格。

再判断

再判断导入价值

通过目标达成、目录匹配和联合核验形成评价得分，把客观指标和专业判断放在同一套框架里。

服务决策

最后服务管理决策

评价结果可服务项目遴选、供地方式、监管协议和供后管理，而不只是年度横向比较。