一般工业项目
Overview| 指标 | 权重 |
|---|---|
| 行业校正单位工业用地面积增加值 | 35% |
| 单位工业用地面积经营税收 | 20% |
| 产出成长与稳定性 | 25% |
| 价值创造质量 | 20% |
| 合计 | 100% |
深圳市工业用地综合效益水平评价
高容积率、工业上楼、研发中试项目
Overview| 指标 | 权重 |
|---|---|
| 行业校正单位工业用地面积增加值 | 25% |
| 单位生产性建筑面积产出 | 15% |
| 单位工业用地面积经营税收 | 20% |
| 产出成长与稳定性 | 20% |
| 价值创造质量 | 20% |
| 合计 | 100% |
Unified
统一计算口径
统一展示时间口径、面积口径、比较口径和标准化得分逻辑，用来说明经济产出效益准则层的共同计算基础。
时间口径
3-Year Weight页面展示
近三年加权值
=
本年度值 × 0.50 + 上一年度值 × 0.30 + 前两年度值 × 0.20
项目实际运营不足三年时，应使用实际运营年度数据，并按实际年度重新归一化权重。
面积口径
Area Rule统一单位
工业用地面积统一采用平方米；生产性建筑面积统一采用平方米。
不计入口径
生产性建筑面积不包含宿舍、商业、餐饮和普通办公空间。
比较口径
Peer Scope同产业
应与全市同产业项目比较。
同功能
应与同主要功能项目比较。
同阶段
应与同生命周期项目比较，不应将研发设计项目与大规模制造项目直接比较。
标准化得分
Scoring指标标准化得分 =
同行分位得分 * 0.70
+ 基准完成度得分 * 0.30
基准完成度得分 =
取最小值(
100,
项目实际值 / 同行中位值 * 100
)Core
核心指标详细说明
四项核心指标覆盖单位土地增加值、经营税收、产出成长与稳定性，以及价值创造质量。每项卡片同时保留中文展示公式和 Codex 公式代码块。
行业校正单位工业用地面积增加值
评价每平方米工业用地实际创造的工业增加值，是衡量工业用地经济产出水平的核心指标。
中文展示公式
行业校正单位工业用地面积增加值
=
近三年加权工业增加值
实际工业用地面积
近三年加权工业增加值 =
本年度工业增加值 * 0.50
+ 上一年度工业增加值 * 0.30
+ 前两年度工业增加值 * 0.20
单位工业用地面积增加值 =
近三年加权工业增加值 / 实际工业用地面积| 指标 | 单位 |
|---|---|
| 本年度工业增加值 | 万元 |
| 上一年度工业增加值 | 万元 |
| 前两年度工业增加值 | 万元 |
| 近三年加权工业增加值 | 万元 |
| 实际工业用地面积 | 平方米 |
| 单位工业用地面积增加值 | 万元/平方米 |
优先采用统计部门核定的工业增加值；无法直接取得时，可采用工业总产值乘以行业增加值率估算；多基地企业只计算归属于本评价项目或宗地的增加值，集团汇总增加值不得全部计入单一项目。
该指标的重点不是简单比较绝对增加值，而是评价单位土地创造的新增经济价值。建设导入期项目原则上暂不计算。
单位工业用地面积经营税收
评价每平方米工业用地实际生产经营形成的税收贡献。
中文展示公式
单位工业用地面积经营税收
=
近三年加权经营性税收
实际工业用地面积
本项目经营性税收 =
企业税收总额
- 一次性税收
- 土地房产和资产处置税收
- 非本项目总部汇总税收
近三年加权经营性税收 =
本年度经营性税收 * 0.50
+ 上一年度经营性税收 * 0.30
+ 前两年度经营性税收 * 0.20
单位工业用地面积经营税收 =
近三年加权经营性税收 / 实际工业用地面积| 指标 | 单位 |
|---|---|
| 企业税收总额 | 万元 |
| 股权转让等一次性税收 | 万元 |
| 土地、房产和资产处置税收 | 万元 |
| 与本项目无关的总部汇总税收 | 万元 |
| 本项目实际经营形成的税收 | 万元 |
| 本年度经营性税收 | 万元 |
| 上一年度经营性税收 | 万元 |
| 前两年度经营性税收 | 万元 |
| 近三年加权经营性税收 | 万元 |
| 单位工业用地面积经营税收 | 万元/平方米 |
应纳入正常生产经营形成的增值税、企业所得税和与项目经营直接相关的其他税费。应剔除土地和房产处置税收、股权转让等一次性税收、与本宗地无关的总部汇总税收，以及非本项目经营活动形成的税收。
税收指标应反映项目持续经营能力，而不是被一次性交易或集团税收归集放大。多基地企业应按产值、增加值或经营数据合理分摊。
产出成长与稳定性
评价项目经济产出的增长水平和年度波动情况。
中文展示公式
年度增长率 = (本年度经济产出 - 上一年度经济产出) ÷ 上一年度经济产出
三年复合增长率 = (本年度经济产出 ÷ 三年前经济产出) 的三次方根 - 1
稳定运营期：增长水平得分 × 70% + 稳定性得分 × 30%
投产爬坡期：增长水平得分 × 85% + 稳定性得分 × 15%
年度增长率 =
(本年度经济产出 - 上一年度经济产出)
/ 上一年度经济产出
三年复合增长率 =
(本年度经济产出 / 三年前经济产出) 的三次方根
- 1
稳定性得分 =
100 - 产出波动标准化值
产出成长与稳定性得分 =
增长水平得分 * 0.70
+ 稳定性得分 * 0.30年度产出波动越小，稳定性得分越高；波动越大，稳定性得分越低。
基期值为 0 或过低时，不直接计算复合增长率，可改用新增产出完成率进行评价；并购、资产注入形成的非内生增长应剔除；技术改造导致短期停产的，可在核实后单独说明。
价值创造质量
评价项目的工业增加值率和全员劳动生产率。
中文展示公式
工业增加值率
=
工业增加值 ÷ 工业总产值
全员劳动生产率
=
工业增加值 ÷ 年平均从业人数
综合得分
=
增加值率得分 × 50% + 劳动生产率得分 × 50%
工业增加值率 =
工业增加值 / 工业总产值
全员劳动生产率 =
工业增加值 / 年平均从业人数
价值创造质量得分 =
增加值率得分 * 0.50
+ 劳动生产率得分 * 0.50| 指标 | 单位 |
|---|---|
| 工业增加值 | 万元 |
| 工业总产值 | 万元 |
| 年平均从业人数 | 人 |
| 工业增加值率 | 比例 |
| 全员劳动生产率 | 万元/人 |
| 增加值率标准化得分 | 分 |
| 劳动生产率标准化得分 | 分 |
| 价值创造质量得分 | 分 |
增加值率越高，说明产品和服务附加值越高；劳动生产率越高，说明单位人员创造的经济价值越高。
本指标不纳入研发投入、专利数量和高层次人才等其他准则层内容。高自动化制造项目不应因就业人数较少而直接扣分。
Conditional
条件指标详细说明
条件指标只适用于工业上楼、研发中试、高容积率及混合功能项目。除中文展示公式外，还应保留不同功能的产出口径和变量说明。
单位生产性建筑面积产出
评价每平方米生产、研发、中试、检测等生产性建筑空间形成的经济产出。
中文展示公式
单位生产性建筑面积产出
=
近三年加权经济产出
生产性建筑面积
近三年加权经济产出 =
本年度经济产出 * 0.50
+ 上一年度经济产出 * 0.30
+ 前两年度经济产出 * 0.20
单位生产性建筑面积产出 =
近三年加权经济产出 / 生产性建筑面积
生产制造产出 = 工业增加值
研发设计产出 =
技术收入
+ 新产品收入
中试试制产出 =
中试服务收入
+ 成果转化收入
检测认证产出 = 检测认证主营业务收入
专业物流产出 =
物流增加值
+ 增值服务收入| 指标 | 单位 |
|---|---|
| 本年度经济产出 | 万元 |
| 上一年度经济产出 | 万元 |
| 前两年度经济产出 | 万元 |
| 近三年加权经济产出 | 万元 |
| 生产性建筑面积 | 平方米 |
| 单位生产性建筑面积产出 | 万元/平方米 |
本指标是条件指标，不适用于所有工业项目。若空间集约准则层已经设置完全相同的“单位建筑面积经济产出”指标，则本准则层不应重复设置。
不同功能的产出口径
Function Scope| 项目主要功能 | 经济产出口径 |
|---|---|
| 生产制造 | 工业增加值 |
| 研发设计 | 技术收入 + 新产品收入 |
| 中试试制 | 中试服务收入 + 成果转化收入 |
| 检测认证 | 检测认证主营业务收入 |
| 专业物流 | 物流增加值 + 增值服务收入 |
生产性建筑面积范围
Area Scope计入
生产制造空间、研发空间、中试试制和检测验证空间、直接服务生产的技术空间、直接服务生产的仓储空间。
不计入
宿舍、商业、餐饮、普通办公，以及与产业生产无直接关系的配套空间。
适用对象
工业上楼、高容积率产业园、研发设计、中试试制、检测认证和生产研发混合型项目。
Total
准则层总分公式
两类项目均形成 0—100 分的经济产出效益得分，再按经济产出效益在完整综合评价体系中的准则层权重参与最终汇总。
一般工业项目
Formula A经济产出效益总分 =
行业校正单位工业用地面积增加值得分 * 0.35
+ 单位工业用地面积经营税收得分 * 0.20
+ 产出成长与稳定性得分 * 0.25
+ 价值创造质量得分 * 0.20高容积率、工业上楼、研发中试项目
Formula B经济产出效益总分 =
行业校正单位工业用地面积增加值得分 * 0.25
+ 单位生产性建筑面积产出得分 * 0.15
+ 单位工业用地面积经营税收得分 * 0.20
+ 产出成长与稳定性得分 * 0.20
+ 价值创造质量得分 * 0.20两类项目在总分层面采用不同权重组合，差异只在于特殊类型项目增加了“单位生产性建筑面积产出”并相应调整了其余指标权重。
Rules
指标适用规则
适用对象
Scope一般项目
采用四项核心指标进行评价。
特殊项目
工业上楼、高容积率、研发中试及混合功能项目，在四项核心指标基础上增加单位生产性建筑面积产出。
建设导入期
行业校正单位工业用地面积增加值和经营税收原则上暂不计算，应重点说明项目处于导入阶段。
特殊处理
Special不足三年
项目实际运营不足三年时，时间权重按实际运营年度重新归一化。
基期异常
基期值为 0 或过低时，不直接计算复合增长率，可改用新增产出完成率评价。
重复设置
若其他准则层已设置完全相同的单位建筑面积经济产出指标，本准则层不应重复设置。
Summary
总结说明
看总量
看土地经济产出
重点评价单位工业用地创造的增加值和经营税收，判断土地承载产业是否已经形成稳定、可持续的经济成果。
看趋势
看增长与稳定
重点评价经济产出是否持续增长，以及年度经营波动是否可控，避免只看单一时点表现。
看质量
看价值创造质量
重点评价增加值率、劳动生产率及特殊项目的单位生产性建筑面积产出，避免只看规模，不看空间和劳动效率。