深圳市工业用地综合效益水平评价 · 经济产出效益第二套算法—

Source

国内算法来源

第二套算法不是凭空搭出来的。它直接借鉴了国内现有工业用地绩效评价里最直观、最容易解释的“实际值 ÷ 基准值 × 权重”逻辑，再做深圳化调整。

苏州工业园区

2024

文件

《苏州工业园区工业企业资源集约利用综合评价实施细则》
苏园管规字〔2024〕6号

原指标

单位用地税收、单位用地增加值、单位用地销售、全员劳动生产率。

原算法

单项得分 = 企业实际值 ÷ 指标基准值 × 指标基准分

可借鉴

单项最高得分不超过基准分的 1.5 倍，部分基准值按地区企业平均值的 2 倍设定。

浙江新昌县

Reference

文件

新昌县工业企业绩效综合评价相关实施意见。

原算法

单项指标得分 = 企业指标实际值 ÷ 该指标基准值 × 指标权重
综合评价基本分 = 各单项指标得分之和

可借鉴

按行业、企业规模分类评价，并对单项得分设置上限。

浙江乐清市

2023

文件

《乐清市工业企业“亩均效益”综合评价实施办法（2023年修订）》。

原算法

单位用地税收得分 = 单位用地税收实际值 ÷ 单位用地税收基准值 × 指标权重

可借鉴

采用预先确定的固定基准值，更适合与政策目标和达产考核衔接。

Benchmark

深圳化优化与基准设置

同行分组

Peer Group

同产业

按产业赛道建立比较组。

同功能

按生产、研发、中试、检测等主要功能分组。

同生命周期

避免把投产爬坡期项目与稳定运营项目直接比较。

基准值优先级

Priority

1

市级正式发布基准。

2

同行样本中位值。

3

监管协议约定目标。

4

同行基准与政策目标双基准加权。

近三年加权

Weighted

近三年加权值 = 本年度值 × 0.50 + 上一年度值 × 0.30 + 前两年度值 × 0.20

单项封顶

Cap 1

单项最高得分 = 指标权重 × 1.50

总分封顶

Cap 2

经济产出效益总分 = min(100, 所有单项得分之和)

异常处理

Exception

缺失

0 分或标记不可计算。

负值

指标值为负时记 0 分。

基准异常

基准值小于等于 0 时标记不可计算。

异常年份

重大异常年份单独说明。

基准值确定方式 四种情形按可得性和管理用途切换

正式年度基准

正式基准

基准值 = 正式发布的行业基准值

优先采用市级或行业主管部门正式发布的同产业、同功能、同生命周期基准。

同行样本中位值

中位值

基准值 = 中位值(同行样本指标值)

没有正式基准时，采用同行样本中位值，降低极端企业对平均值的影响。

监管协议目标

协议目标

基准值 = 监管协议约定目标值

用于达产考核、续期评价或供后监管时，可采用产业监管协议约定值。

双基准加权

双基准

同行基准达成率 = 实际值 ÷ 同行基准值
政策目标达成率 = 实际值 ÷ 政策目标值
综合达成率 = 同行基准达成率 × 0.70 +
政策目标达成率 × 0.30

双基准方式适合同时体现市场同行水平和政策管理目标。

统一计分

统一单项计分公式

这一套算法最核心的好处，是每个单项得分都能直接解释为“达到了基准的多少”。封顶规则和异常处理也都在单项层面一次说明清楚。

基础计分

基础公式

原始得分 = 实际值 ÷ 基准值 × 指标权重
单项得分 = 取最小值( 原始得分, 指标权重 × 1.50 )

异常规则

异常处理

如果实际值缺失: 单项得分 = 0
如果实际值小于 0: 单项得分 = 0
如果基准值小于等于 0: 单项得分 = 不可计算

Indicators

各指标详细算法

01增加值

35% / 25%

行业校正单位工业用地面积增加值

一般工业项目占 35 分，特殊类型项目占 25 分。指标原始值先算近三年加权工业增加值，再折算到单位工业用地面积。

近三年加权工业增加值 = 本年度工业增加值 × 0.50 + 上一年度工业增加值 × 0.30 + 前两年度工业增加值 × 0.20
单位工业用地面积增加值 = 近三年加权工业增加值 ÷ 实际工业用地面积

一般工业项目得分

35

得分 = min( 单位工业用地面积增加值 ÷ 同行基准值 × 35, 52.5 )

特殊类型项目得分

25

得分 = min( 单位工业用地面积增加值 ÷ 同行基准值 × 25, 37.5 )

指标	单位
本年度工业增加值	万元
上一年度工业增加值	万元
前两年度工业增加值	万元
近三年加权工业增加值	万元
实际工业用地面积	平方米
单位工业用地面积增加值	万元/平方米
同行基准值	万元/平方米

工业增加值优先采用统计核定值。多基地企业只计算归属于评价宗地的增加值。建设导入期项目原则上不计算本指标。

02建筑面积

15%

单位生产性建筑面积产出

本指标只适用于工业上楼、高容积率产业园、研发设计、中试试制、检测认证和混合功能项目，用来替代只看土地面积时的偏差。

近三年加权经济产出 = 本年度经济产出 × 0.50 + 上一年度经济产出 × 0.30 + 前两年度经济产出 × 0.20
单位生产性建筑面积产出 = 近三年加权经济产出 ÷ 生产性建筑面积

得分 = min( 单位生产性建筑面积产出 ÷ 同行基准值 × 15, 22.5 )

功能产出口径

Scope

生产制造

工业增加值。

研发设计

技术收入 + 新产品收入。

中试试制

中试服务收入 + 成果转化收入。

检测认证

检测认证主营业务收入。

适用说明

Rule

范围

工业上楼、高容积率产业园、研发设计、中试试制、检测认证、混合功能项目。

比较

制造、研发、中试和检测项目必须使用不同产出口径和不同同行基准，不能混合比较。

03税收

20%

单位工业用地面积经营税收

本指标强调持续经营形成的税收贡献，因此要先从总税收中剔除一次性税收和与评价项目无关的总部汇总税收。

经营性税收 = 总税收 − 一次性税收 − 资产处置税收 − 非本地总部汇总税收
近三年加权经营性税收 = 本年度经营性税收 × 0.50 + 上一年度经营性税收 × 0.30 + 前两年度经营性税收 × 0.20
单位工业用地面积经营税收 = 近三年加权经营性税收 ÷ 实际工业用地面积

得分 = min( 单位工业用地面积经营税收 ÷ 同行基准值 × 20, 30 )

应剔除资产处置、股权转让等一次性税收，以及与评价项目无关的总部汇总税收。

04成长稳定

25%

产出成长与稳定性

这个指标拆成“增长”和“稳定性”两部分。稳定运营项目的增长权重较低、稳定性权重较高；投产爬坡期则反过来，更强调增长完成度。

年度增长率 = (本年度经济产出 − 上一年度经济产出) ÷ 上一年度经济产出
三年复合增长率 = (本年度经济产出 ÷ 三年前经济产出) ** (1 / 3) − 1

增长得分

Growth

增长得分 = min( 实际增长率 ÷ 同行增长基准 × 增长权重, 增长权重 × 1.50 )

稳定性得分

Stable

波动率 = standard_deviation( 年增长率1, 年增长率2, 年增长率3 )
稳定性得分 = min( 同行波动率基准 ÷ max(项目波动率, 最小正值) × 稳定性权重, 稳定性权重 × 1.50 )

稳定运营项目增长权重 17.5，稳定性权重 7.5。

投产爬坡期增长权重 21.25，稳定性权重 3.75。

基期值为 0 时不计算复合增长率，可改用新增产出完成率。并购和资产注入形成的非内生增长应剔除。

05质量

20%

价值创造质量

工业增加值率 = 工业增加值 ÷ 工业总产值
工业增加值率得分 = min( 工业增加值率 ÷ 工业增加值率基准 × 10, 15 )

全员劳动生产率 = 工业增加值 ÷ 平均职工人数
全员劳动生产率得分 = min( 全员劳动生产率 ÷ 全员劳动生产率基准 × 10, 15 )
价值创造质量得分 = 工业增加值率得分 + 全员劳动生产率得分

两项子指标分别占 10 分。高自动化制造项目不因就业人数较少直接扣分。

Total

准则层总分

总分继续分一般工业项目和特殊类型项目两种情形。差异只在于特殊类型项目多了“单位生产性建筑面积产出”这一项。

一般工业项目

Standard

经济产出效益总分 = min( 100, 行业校正单位工业用地面积增加值得分 + 单位工业用地面积经营税收得分 + 产出成长与稳定性得分 + 价值创造质量得分 )

特殊类型项目

Special

经济产出效益总分 = min( 100, 行业校正单位工业用地面积增加值得分 + 单位生产性建筑面积产出得分 + 单位工业用地面积经营税收得分 + 产出成长与稳定性得分 + 价值创造质量得分 )

Compare

与现有算法对比

现有算法

Percentile

单项得分 = 同行分位得分 × 70% + 同行基准完成度 × 30%

特点

强调同行排序；对极端值较稳健；适合全市年度横向比较。

第二套算法

Benchmark

单项得分 = 实际值 ÷ 行业基准值 × 权重

特点

逻辑直观；易与监管协议和达产目标衔接；易解释达到基准的程度；对基准值设置质量要求较高。

Summary

适用场景与总结

年度评价

适合年度绩效

可用于企业、宗地和园区年度绩效评价，重点看项目达到了什么基准水平。

监管衔接

适合达产考核

可用于产业监管协议、续期和达产目标核查，逻辑上更容易和管理目标直接挂钩。

交叉校验

适合双算法校验

可与现有同行分位算法并行计算，但不直接相加，用来交叉验证项目年度表现和目标完成度。